قواعد الشراء للأجانب في دبي مكتوبة ويمكن التحقق منها: قانون 2006 يحدد أين يجوز لغير المواطن التملك الحر، وقانون 2007 يلزم المطوّر بحساب الضمان لمبيعات المخططات، وقرار 2013 يثبّت رسم التسجيل. وفي ما يلي الإطار على قوائم أسعارنا: 13 برجاً من OMNIYAT، و217 وحدة، منها 28 بسعر منشور يتراوح بين 4,170,671 درهماً لوحدة مساحتها 82 م² و150,000,000 درهم لبنتهاوس مساحته 1,188 م².
من يملك وأين
يقصر قانون دبي رقم (7) لسنة 2006 حق تملك العقار على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون والشركات المملوكة لهم بالكامل والشركات المساهمة العامة. وهذه نقطة تخص المشتري الخليجي: لا يقتصر حقك في التملك على المناطق المحددة. أما غير مواطني الدولة فتمنحهم المادة 4، بموافقة صاحب السمو الحاكم وفي مناطق معيّنة، حق التملك الحر دون قيد زمني أو حق الانتفاع والإجارة لمدة لا تتجاوز 99 سنة.
وهذه المناطق منصوص عليها في اللائحة رقم (3) لسنة 2006 — 23 منطقة في النص الأصلي، منها نخلة جميرا ودبي مارينا — وأضيفت غيرها لاحقاً بقرارات منفصلة، ولا توجد اليوم قائمة رسمية موحّدة برقم نهائي، فالأرقام المتداولة في أدلة الوسطاء غير موثّقة. وخارج هذه المناطق أقصى ما يحصل عليه الأجنبي إجارة أو انتفاع بحد أقصى 99 سنة: حق مؤقت ينقص بمرور الوقت ويُسعَّر على هذا الأساس. وتقول البوابة الرسمية إن غير المقيمين والمقيمين يمكنهم التملك الحر هناك دون قيود، وإن سندات الملكية تصدر عن دائرة الأراضي، ولا حد للسن.
المناطق الثلاث في كتالوجنا لدبي — نخلة جميرا، الخليج التجاري، ومراسي باي — تملك حر، فكل وحدة تُشترى ملكاً لا إجارة. والغاية في المادة 7: للسجل العقاري «حجية مطلقة في مواجهة الكافة» ولا يجوز الطعن في بياناته إلا بإثبات التزوير أو الغش. سند الملكية ليس دليلاً يوازنه القاضي بأدلة أخرى، بل هو الملكية نفسها.
مسار الصفقة خطوة بخطوة
لا تشترط هذه الخطوات إقامة في الدولة ولا شريكاً محلياً.
- الحجز. استمارة حجز ودفعة أولى تثبّت الوحدة والسعر وجدول السداد. وفي البيع على الخارطة تذهب هذه الدفعة إلى حساب ضمان المشروع لا إلى الحساب التشغيلي للمطوّر.
- عقد البيع والشراء. يتضمن الوحدة والمساحة والمواصفات وخطة السداد وموعد التسليم، ويُتحقق من المطوّر في سجل المطورين العقاريين، إذ لا يجوز بموجب القانون رقم (8) لسنة 2007 مزاولة النشاط دون قيد وترخيص.
- التسجيل. يُقيَّد البيع على الخارطة في السجل العقاري المبدئي (أوقود)، والقانون رقم (13) لسنة 2008 واضح: كل تصرف لا يُقيَّد في هذا السجل يقع باطلاً. أما الوحدة الجاهزة فتُنقل ملكيتها في مكتب أمين التسجيل حيث تُسدَّد الرسوم.
- سند الملكية. في الجاهز يصدر باسمك عند النقل، وفي المخطط يتحوّل قيد أوقود إلى سند ملكية بعد الإنجاز والتسليم.
ما تدفعه فوق السعر
البند الأكبر هو رسم التسجيل لدى الدائرة: 4% من قيمة العقد. تنص المادة 3(1) من قرار المجلس التنفيذي رقم (30) لسنة 2013 على أن الرسم «يتحمله البائع والمشتري مناصفة» ما لم يتفقا على غير ذلك، وصفحة الخدمة لدى الدائرة ما زالت تذكر «البائع: 2%» و«المشتري: 2%». عملياً نقل السوق الـ4% كاملة إلى المشتري، وهو عُرف لا قاعدة، ويستحق الذكر كتابةً قبل التوقيع. والبيع على الخارطة ليس أرخص: المادة 2 تسري على المنجز وقيد الإنشاء وعلى الخارطة معاً.
- رسم مكتب أمين التسجيل 4,000 درهم + ضريبة القيمة المضافة للصفقات من 500,000 درهم (و2,000 درهم + الضريبة لما دونها)؛
- إصدار سند الملكية 250 درهماً؛
- رسم المعرفة 10 دراهم ورسم الابتكار 10 دراهم؛
- تسجيل الرهن عند التمويل: 0.25% من مبلغ الدين.
وبالتطبيق على أدنى سعر منشور لدينا — وحدة بغرفة نوم في The Opus بمساحة 82 م² وسعر 4,170,671 درهماً — تبلغ الـ4% مقدار 166,826.84 درهماً، وتضيف البنود الثابتة نحو 4,500 درهم، أي قرابة 171,300 درهم للجانب الحكومي. وعلى وحدة الغرفتين بمساحة 206 م² في البرج نفسه بسعر 10,872,463 درهماً تصل الـ4% وحدها إلى 434,898.52 درهماً، وعند بنتهاوس R-PH بسعر 150,000,000 درهم تبلغ 6,000,000 درهم. ويقدّر Property Finder تكاليف المشتري بنحو 7–10% فوق السعر، مع ملاحظة جوهرية للتخطيط النقدي: البنك لا يموّلها. والفارق عن حسابنا هو غالباً عمولة الوساطة — 2% زائد 5% ضريبة عليها، وهي عُرف سوقي لا تعرفة حكومية. نحن نعمل من قوائم أسعار المطوّر ولا نأخذ عمولة من المشتري.
ثم التكاليف الدورية. رسوم الخدمات تُحدَّد لكل مشروع وفق ميزانية معتمدة من مؤسسة التنظيم العقاري وتُحتسب للقدم المربع عبر اتحاد الملاك، ونزوّدك برقم الوحدة الفعلي بدل متوسط عام. ورسم السكن لدى بلدية دبي 5% من القيمة الإيجارية السنوية يُحصَّل على اثنتي عشرة دفعة ضمن فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي. وضريبة القيمة المضافة (5% منذ 2018) تُعفى منها العقارات السكنية عموماً، ويخضع أول توريد لوحدة سكنية خلال ثلاث سنوات من الإنجاز لنسبة صفر، بينما تخضع العقارات التجارية لـ5% — ولهذا تختلف معالجة الـ33 وحدة مكتبية لدينا في LUMENA وLUMENA ALTA وENARA عن الشقق. وقائمة وزارة المالية تذكر القيمة المضافة وضريبة الشركات وضريبة الحد الأدنى التكميلية ولا شيء غيرها: فلا ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد.
جاهز أم على الخارطة: خطتا سداد من قوائمنا
الفرق القانوني هو حساب الضمان. يوجب القانون رقم (8) لسنة 2007 على كل مطوّر يبيع على الخارطة فتح حساب ضمان، وتُودع دفعات المشترين والجهات الممولة في حساب باسم المشروع لا يجوز الحجز عليه لمصلحة دائني المطوّر. وتحتفظ المادة 14 بـ5% من كل حساب حتى بعد شهادة الإنجاز، ولا تُفرج عنها إلا بعد سنة من تسجيل الوحدات للمشترين.
The Opus by OMNIYAT في الخليج التجاري مبنيّ ومأهول: مكعب زها حديد المرآوي بفراغه المنحني، و96 وحدة مفروشة بأثاث Zaha Hadid Design، وفندق ME Dubai في المبنى نفسه. وشروطه شروط أصل جاهز: 10% عند الحجز و90% خلال 14 يوماً. وجميع وحداتنا المسعّرة السبع عشرة هنا: من غرفة نوم واحدة بسعر 4,170,671 درهماً (82 م²) إلى 5,625,200 درهم، ثم وحدة بغرفتين بمساحة 206 م² بسعر 10,872,463 درهماً، ووحدة 245 م² بسعر 12,507,459 درهماً، وبنتهاوس R-PH بمساحة 1,188 م² بسعر 150,000,000 درهم.
أما ORLA على نخلة جميرا فملف مختلف: تصميم Foster + Partners، أرض بمساحة 29,000 م²، و89 مسكناً إضافة إلى قصر سماوي، و150 متراً من الشاطئ الخاص، والتسليم في 2026. وخطة السداد: 5% حجز، 20% عند العقد، 10% بعد 6 أشهر، 15% بعد 12 شهراً، و50% عند التسليم؛ وفي The Alba Resort Residences (تسليم 2028) الخطة 5/20/10/10/15/40. ومن ذلك نتيجتان: التقسيط يؤجل السعر لا الرسم، إذ تُستحق الـ4% مبكراً عند التسجيل في أوقود وعلى كامل قيمة العقد؛ والمبلغ المؤجل يعني تعرضاً لتقلب العملة تحمله حتى موعد التسليم.
الخصوصية والجوار: ما تشتريه فعلياً
للعائلة الخليجية تُقاس القيمة بالخصوصية قبل الواجهة. في AVA at Palm Jumeirah مسكن واحد في كل طابق على 23 طابقاً، بأسقف 4 أمتار ومسبح خاص لكل وحدة وتصميم لبورشيا فوكس، والوحدتان المسعّرتان لدينا 701 بـ75,000,000 درهم و201 بـ78,000,000 درهم. وفي مراسي باي دوبلكس R-20-01 في The Lana Residences بأربع غرف و715 م² بسعر 85,000,000 درهم، فوق أول فندق لمجموعة Dorchester Collection في الشرق الأوسط، وعلى مسافة 10 دقائق من دبي مول و12 من برج خليفة بحسب كتيب مراسي باي. وبنية الكتالوج تخدم العائلة الكبيرة: 42 وحدة بثلاث غرف، و35 بأربع، و3 بخمس، مع 23 دوبلكس و10 بنتهاوس.
وبشأن «العلامة التجارية» ينبغي التزام الدقة: أحصى Savills 910 مشاريع بعلامات تجارية عالمياً نهاية 2025، وتتصدر دبي بـ64 منجزاً و87 قيد التنفيذ، بعلاوة تقارب 33%. لكن تحليل AGBI في أغسطس 2026 لاثني عشر مشروعاً قيد الإنشاء وجد ارتفاع سعر القدم المربع في تسعة بأقل من 4% وسطياً مقابل 6.5% بالمدينة في يوليو، مع إعادة بيع دون السعر الأصلي. فالعلامة مواصفة ومستوى خدمة، وليست عائداً.
الإقامة الذهبية وطريقة الدفع من الخارج
الإقامة الذهبية لعشر سنوات نتيجة للتملك لا منتج منفصل. تحدد بطاقة خدمة الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية العتبة عند 2,000,000 درهم، وتطلب خطاباً من دائرة التسجيل العقاري يثبت ملكية عقار بهذه القيمة على الأقل، وتشترط أن يكون العقار «مملوكاً بالكامل للمستثمر»، برسوم 300 درهم ومدة يومين. وتؤكد صفحة الدائرة العتبة «وقت الشراء»، ومدة عشر سنوات قابلة للتجديد، واحتساب الملكية المشتركة عند بلوغ العتبة، وقبول العقار المرهون بخطاب بنكي يثبت سداد مليوني درهم، وكفالة الزوج والأبناء والوالدين، وتكلفة 9,884.75 درهماً خلال 7–10 أيام عمل. ويضيف دليل الهيئة أن العقار على الخارطة بقيمة مليوني درهم فأكثر مؤهل إذا اشتُري من مطوّر معتمد. وتنبيه مهم: بوابة u.ae ما زالت تعرض «5 سنوات» بينما تذكر الهيئة والدائرة عشر سنوات، فاعتمد على المستند الصادر فعلياً. وتوجد كذلك تأشيرة المستثمر لسنتين (تسكين): المالك المنفرد يتقدم «بغض النظر عن قيمة العقار»، والشريك يحتاج حصة لا تقل عن 400,000 درهم، برسم 10,212.50 درهماً. وأدنى سعر لدينا 4,170,671 درهماً، أي أن كل وحدة مسعّرة تتجاوز العتبة باسم واحد.
العقد وحساب الضمان ورسوم الدائرة بالدرهم، وما نعرضه بالدولار للاسترشاد فقط. والعملات الرقمية لا تختصر المسار: بموجب قواعد سلطة تنظيم الأصول الافتراضية والمصرف المركزي تُحوَّل مدفوعاتها إلى دراهم عبر وسيط مرخّص قبل تسجيل العقار، فالدفع بها ممكن لدى بعض المطورين لكن التسجيل لا يتم بها. والامتثال دقيق لا معادٍ: خرجت الدولة من القائمة الرمادية لمجموعة العمل المالي في فبراير 2024 ثم رفعها الاتحاد الأوروبي من قائمة الدول عالية المخاطر، فتوقّع طلب إثبات مصدر الأموال. وللسياق: سجّلت الدائرة تعاملات بقيمة 252 مليار درهم في الربع الأول من 2026 عبر 60,303 تعاملات، منها 148.35 مليار درهم استثمارات أجنبية.