يبني OMNIYAT في ثلاثة مواقع داخل دبي، والفرق بينها ليس في الإطلالة بل في طريقة استخدام البيت. يضم كتالوجنا 13 برجًا و217 وحدة موزعة على بالم جميرا وبزنس باي ومراسي باي، منها 28 وحدة بسعر منشور يبدأ من 4,170,671 درهمًا ويصل إلى 150,000,000 درهم، بوسيط قدره 10,872,463 درهمًا. هذا المدى الواسع ليس مصادفة: إنه الفرق بين شقة بغرفة نوم واحدة في برج جاهز داخل منطقة أعمال، وطابق كامل على شبه جزيرة بشاطئ خاص.
ثلاثة عناوين وثلاثة منتجات مختلفة
بالم جميرا شبه جزيرة اصطناعية ذات شواطئ خاصة وكثافة منخفضة، ويُوصل إليها عبر طريق واحد على الجذع؛ والهندسة نفسها التي تمنح الخصوصية هي التي تطيل الطريق إلى المدينة. بزنس باي منطقة أعمال قائمة على قناة دبي المائية، وهي الأكثر كثافة بين الثلاثة، وفيها تبدأ أسعار الكتالوج: شقة جاهزة ومفروشة من 4,170,671 درهمًا. مراسي باي حي صغير على رأس القناة نفسها: واجهة مائية مبنية حول فندق، وعدد القاطنين في المبنى الواحد بالعشرات لا بالمئات — وهي نقطة جوهرية لمن يضع خصوصية العائلة أولًا.
ومن حيث الجاهزية:
- جاهز ومأهول: The Opus في بزنس باي، وOne at Palm Jumeirah بـ94 وحدة، وThe Lana Residences في مراسي باي.
- تسليم 2026: ORLA وAVA في بالم جميرا، وVELA في مراسي باي — وVELA بيعت بالكامل.
- تسليم 2027–2028: VELA VIENTO في 2027، ثم ORLA Infinity وThe Alba Residences وThe Alba Resort Residences في 2028.
- مشاريع تجارية بلا تاريخ تسليم منشور: LUMENA وLUMENA ALTA في بزنس باي، وENARA في مراسي باي.
وتركيبة الوحدات تقول لمن صُمم الكتالوج: 151 شقة و23 دوبلكس و10 بنتهاوس و33 وحدة مكتبية؛ وبحسب غرف النوم: 11 بغرفة واحدة، و36 بغرفتين، و42 بثلاث، و35 بأربع، و3 بخمس. مركز الثقل ثلاث وأربع غرف — أي بيوت عائلية وبيوت ثانية، لا وحدات صغيرة للمضاربة.
بالم جميرا: الخصوصية على الرمل
يقع مشروع ORLA على أرض مساحتها 29,000 متر مربع في أعلى الهلال بتصميم Foster + Partners: 89 وحدة إضافة إلى sky palace وبنتهاوسين استثنائيين وقصر، بارتفاع أسقف يصل إلى 6.5 أمتار و150 مترًا من الشاطئ الخاص، والتسليم في 2026. لدينا 17 وحدة في المشروع، خمس منها بسعر منشور، وخطة السداد المعلنة: 5% عند الحجز، و20% عند التعاقد، و10% بعد ستة أشهر، و15% بعد سنة، و50% عند التسليم.
أما AVA فمنطق مختلف: 23 طابقًا ووحدة واحدة في كل طابق، وارتفاع أسقف 4 أمتار، ومسبح خاص لكل وحدة، وتصميم داخلي لـPortia Fox، والتسليم 2026، و17 وحدة في البرج كله — رقم يعني عمليًا ألا يشاركك أحد الطابق. والوحدتان المسعّرتان لدينا توضحان المستوى: الوحدة 701 بـ75,000,000 درهم والوحدة 201 بـ78,000,000 درهم، ومساحة كل منهما 7,204 أقدام مربعة، أربع غرف نوم، طابق كامل. ولمن يخطط لأبعد: The Alba Residences بـ72 وحدة على أرض 571,281 قدمًا مربعة في 2028، وThe Alba Resort Residences بـ65 وحدة وخطة سداد 5/20/10/10/15/40 في 2028، وORLA Infinity بـ20 وحدة على أرض 16,619 مترًا مربعًا في 2028. وبقية المشاريع في بالم جميرا.
وعن سجل السيولة عند إعادة البيع: سجّلت Knight Frank بالم جميرا في الربع الأخير من 2025 أنشط المواقع في الصفقات فوق 10 ملايين دولار — 28 صفقة تعادل 19.0% من قيمة الربع — وفي النصف الأول من 2026 جاءت ثانية بـ50 منزلًا بعد Dubai Hills Estate. وفي المقابل سجّلت الشركة نفسها ارتفاعًا سنويًا بنسبة 31% حتى الربع الثالث من 2025 مع ثبات السعر داخل الربع وتراجع عدد الصفقات 19%. الطلب حقيقي، لكن الخط الصاعد ليس مستقيمًا.
بزنس باي: مفاتيح اليوم وأدنى عتبة دخول
The Opus بتصميم زها حديد — مكعب عاكس بفناء داخلي منحني — مبنيّ ومأهول: 96 وحدة مفروشة بأثاث Zaha Hadid Design، وفندق ME Dubai داخل المبنى نفسه. ومن هنا تبدأ أسعار الكتالوج: 17 وحدة مسعّرة، من شقة بغرفة نوم واحدة مساحتها 82 مترًا بـ4,170,671 درهمًا وحتى 5,625,200 درهم، وشقة بغرفتين مساحتها 206 أمتار بـ10,872,463 درهمًا، ووحدة 245 مترًا بـ12,507,459 درهمًا، وبنتهاوس R-PH بمساحة 1,188 مترًا بـ150,000,000 درهم. وخطة السداد تناسب أصلًا جاهزًا: 10% عند الحجز و90% خلال 14 يومًا، بلا جدول إنشاء وبلا تاريخ تسليم يدخل في الحساب. وباقي الخيارات في بزنس باي.
وفي المنطقة نفسها الجانب التجاري: LUMENA بارتفاع 260 مترًا وLUMENA ALTA بارتفاع 380 مترًا مع 27 وحدة لدينا بين الطابقين 9 و49. وثمة فرق ضريبي يستحق الانتباه عند المفاضلة بين سكن ومكتب: العقارات السكنية معفاة من ضريبة القيمة المضافة بوجه عام، والتوريد الأول خلال ثلاث سنوات من الإنجاز بنسبة صفر، بينما تخضع العقارات التجارية لنسبة 5%.
مراسي باي: واجهة مائية خاصة وخدمة فندقية
The Lana Residences 39 وحدة فوق فندق The Lana، أول فنادق Dorchester Collection في الشرق الأوسط، وفيه أول Dior Spa في المنطقة ومطاعم لمارتن بيراساتيغي وجان إمبير. والمثال المسعّر لدينا: دوبلكس R-20-01 في الطابق العشرين، أربع غرف نوم، 715 مترًا مربعًا، 85,000,000 درهم. وVELA بـ38 وحدة من Foster + Partners وتسليم 2026 بيعت بالكامل، ويليها VELA VIENTO في 2027: 92 وحدة في برجين مع بنتهاوسين، وتصميم داخلي لـGilles & Boissier وBANDA، ولدينا 58 وحدة بين الطابقين 1 و39 بأسعار عند الطلب. ويضيف برج ENARA المكتبي على رأس قناة دبي المائية 378,603 أقدام مربعة من المكاتب و143,337 قدمًا من المكاتب العلوية و33,074 قدمًا للتجزئة وناديًا بمساحة 28,451 قدمًا و560 موقفًا. والمزيد في مراسي باي.
وأزمنة الوصول هنا معلومة بالأرقام لا بالأوصاف، بحسب بيانات المنطقة: دبي مول 10 دقائق، وأوبرا دبي 10، وبرج خليفة 12، ومتحف المستقبل 15، ومركز دبي المالي العالمي 18، وبرج العرب 20 دقيقة.
التكاليف والحماية القانونية
عتبة الدخول 4,170,671 درهمًا (وحدة بغرفة نوم في The Opus)، ووسيط الأسعار المنشورة 10,872,463 درهمًا، أما في بالم جميرا ومراسي باي فالأدلة المنشورة أعلى بكثير — 75 إلى 78 مليون درهم لوحدات AVA بالطابق الكامل، و85 مليونًا لدوبلكس The Lana — ومعظم ما تبقّى بأسعار عند الطلب. وفوق السعر تُحسب:
- 4% رسوم دائرة الأراضي والأملاك. قرار المجلس التنفيذي رقم 30 لسنة 2013 ينص على أن الرسم يُقسم بالتساوي بين البائع والمشتري، وصفحة الخدمة لدى الدائرة تذكر 2% على كل طرف، غير أن العرف السائد يحمّل المشتري 4% كاملة. والبيع على الخارطة يخضع للنسبة نفسها عند التسجيل في «عقود».
- رسوم ثابتة: رسم مكتب التسجيل 4,000 درهم مع ضريبة القيمة المضافة للصفقات من 500,000 درهم فأكثر، وسند الملكية 250 درهمًا، وخريطة بلدية دبي 225 درهمًا، ورسما المعرفة والابتكار 10 دراهم لكل منهما، وتسجيل الرهن 0.25% من قيمة التمويل.
- الإجمالي: يقدّر Property Finder تكاليف الصفقة على المشتري بين 7% و10% فوق السعر، وينبّه إلى أن البنك لا يموّلها. أما عمولة الوسيط 2% مع 5% ضريبة فهي عرف سوق لا تعرفة حكومية: نحن نعمل مباشرة مع المطوّر، وأسعارنا من قوائم أسعاره، ولا نأخذ عمولة من المشتري.
وحماية أموال البيع على الخارطة نص قانوني لا وعد تجاري: القانون رقم 8 لسنة 2007 يلزم المطوّر بفتح حساب ضمان للمشروع، وتودع فيه دفعات المشترين، ولا يجوز الحجز عليها لصالح دائني المطوّر، ويحتفظ أمين الضمان بـ5% من كل حساب بعد شهادة الإنجاز ويفرج عنها بعد سنة من تسجيل الوحدات بأسماء المشترين. والبيع على الخارطة غير المقيّد في السجل العقاري المبدئي «عقود» باطل بموجب القانون رقم 13 لسنة 2008، ولسجل الملكية بموجب القانون رقم 7 لسنة 2006 حجية مطلقة تجاه الكافة لا تسقط إلا بتزوير أو احتيال ثابت. والمناطق الثلاث جميعها تملّك حر.
أما كلفة الاحتفاظ فمحدودة: قائمة الضرائب لدى وزارة المالية تضم ضريبة القيمة المضافة وضريبة الشركات وضريبة الحد الأدنى التكميلية فقط — ولا ترد فيها ضريبة عقارية سنوية ولا ضريبة أرباح رأسمالية على الأفراد — ويستثني قرار مجلس الوزراء رقم 49 لسنة 2023 دخل الفرد من الاستثمار العقاري من ضريبة الشركات مهما بلغ حجمه. والمبلغ الدوري الوحيد رسم السكن البلدي 5% من القيمة الإيجارية السنوية عبر فاتورة هيئة كهرباء ومياه دبي. ولمن يريد إقامة طويلة للأسرة: تملّك بقيمة 2,000,000 درهم يفتح الباب أمام الإقامة الذهبية عشر سنوات (9,884.75 درهمًا و7–10 أيام عمل بحسب الدائرة)، مع تأشيرة مستثمر لسنتين عبر خدمة «تسكين» بقيمة 10,212.50 درهمًا. ويلاحظ أن بوابة u.ae ما زالت تعرض «5 سنوات» للمستثمر العقاري، بينما المصدران العمليان هما الهيئة الاتحادية للهوية ودائرة الأراضي والأملاك.
أي العناوين الثلاثة يناسبك
- بيت ثانٍ على البحر تقيم فيه أسابيع متصلة: بالم جميرا — ORLA للمساحة والشاطئ الخاص، وAVA إن كان المطلوب ألا يشاركك أحد الطابق.
- منزل جاهز في المركز بلا جدول إنشاء: The Opus — مفروش ومأهول، 10% ثم 90% خلال 14 يومًا، والدخول من 4,170,671 درهمًا. ولمقارنة الشقق الجاهزة عمومًا راجع شقق للبيع في دبي.
- ماء وخدمة فندقية وجيران قلائل: مراسي باي — The Lana إن كانت الجاهزية شرطًا، وVELA VIENTO إن كان 2027 مقبولًا وتريد اختيار الطابق.
وملاحظة أخيرة قبل أن يقرّر الاسم التجاري نيابة عنك: أحصت Savills 910 مشاريع سكنية بعلامات تجارية حول العالم نهاية 2025، ودبي الأولى عالميًا بـ64 مشروعًا منجزًا و87 قيد التطوير، بعلاوة سعرية متوسطة نحو 33% على السكن غير المرتبط بعلامة. وفي المقابل راجعت AGBI في أغسطس 2026 اثني عشر مشروعًا قيد الإنشاء في دبي فوجدت ارتفاع سعر القدم في تسعة منها، لكن بأقل من 4% في المتوسط مقابل 6.5% على مستوى المدينة في يوليو، مع عمليات إعادة بيع تمت دون السعر الأصلي. العلامة تشتري تصميمًا وخدمة وإدارة مبنى، لا هامش ربح مضمونًا.