أورلا دورتشستر كوليكشن مشروع من تطوير OMNIYAT على قمة الهلال الشرقي في نخلة جميرا: أرض بمساحة 29,000 متر مربع، تصميم من فوستر + بارتنرز، تنسيق مواقع من ZED Collective، وخدمة تحت اسم دورتشستر كوليكشن، والجار المباشر هو والدورف أستوريا. التسليم معلن لعام 2026. في كتالوجنا 17 وحدة ضمن المشروع، خمس منها بأسعار منشورة، وكلها من قائمة أسعار المطوّر بتاريخ 13 نوفمبر 2025. في ما يلي قراءة سطراً بسطر لهذه الوحدات الخمس: سعر القدم المربعة وسعر المتر المربع، ولماذا يكون سعر القدم في الطابق الثاني أقل منه في العاشر، وماذا تعني الوحدات المدرجة كـ Special Availability بلا سعر، وكيف تُترجم خطة السداد 5/20/10/15/50 إلى مبالغ فعلية.
للمقارنة: يضم كتالوجنا لوحدات OMNIYAT 13 برجاً و217 وحدة، منها 28 وحدة بسعر منشور يتراوح بين 4,170,671 و150,000,000 درهم، بوسيط قدره 10,872,463 درهماً. أرخص وحدة مسعّرة في أورلا (52,223,850 درهماً) تعادل 4.8 أضعاف هذا الوسيط، وأغلاها (81,333,000 درهم) تعادل 7.5 أضعافه. نحن هنا في الشريحة العليا من الوحدات ذات العلامات الفندقية، لا في السوق العام.
الموقع وطبيعة المبنى
قطعة الأرض PJCRC17A، المشروع رقم 2455، على رأس الهلال الشرقي، أي على القوس الذي ينفتح جانبه الخارجي على البحر لا على البحيرة الداخلية. يشمل المشروع 150 متراً من شاطئ نخلة جميرا الخاص، ونادياً شاطئياً مخصصاً للسكان وحدهم؛ وهذا هو الفارق العملي عن عنوان ملحق بفندق يتقاسم فيه الساكن الشاطئ مع النزلاء. تركيبة المبنى مقصودة القلة: 89 وحدة سكنية، إضافة إلى سكاي بالاس واحد، وشقتين سوبر بنتهاوس، وقصر خاص واحد (mansion). على أرض بمساحة 29,000 متر مربع تصبح هذه الكثافة المنخفضة هي المنتج نفسه: بهو المصاعد والممرات وواجهة الشاطئ تُقسّم على عدد صغير جداً من المُلّاك.
ماذا يعني تصميم فوستر + بارتنرز في الاستعمال اليومي
ارتفاع المناطق المزدوجة يصل إلى 6.5 أمتار، والتزجيج من الأرض إلى السقف. السقف بارتفاع 6.5 متر ليس تفصيلاً جمالياً: هو يغيّر عمق دخول ضوء النهار إلى المخطط، ويتيح قراءة الميزانين في وحدات الدوبلكس والتربلكس، ويرفع نسبة الزجاج، ومعها عادةً الحمل الحراري وكلفة تشغيل الوحدة. الوحدات مزوّدة بمسابح خاصة. والمرافق المشتركة سبا، وصالة سينما، وصالة بولينغ، ومسبح داخلي، ومركز أعمال، ومسبح للأطفال وجاكوزي. المسبح الداخلي ومركز الأعمال يبدوان تفصيلين عاديين في القائمة، لكنهما في مدينة صيفها طويل ما يبقى صالحاً للاستعمال في يوليو.
الأسعار: خمس وحدات من قائمة المطوّر
كل الأرقام أدناه من قائمة 13 نوفمبر 2025. أسعار المتر المربع حسبناها بأنفسنا من سعر القدم على أساس أن القدم المربعة = 0.092903 متر مربع، مع التقريب.
- وحدة 203 — 4 غرف، سيمبلكس، 7,782 قدماً مربعة (≈723 م²)، الطابق الثاني، إطلالة بحرية. 56,035,350 درهماً — 7,200.64 درهماً للقدم، ≈77,500 درهماً للمتر.
- وحدة 206 — 4 غرف، دوبلكس، 10,527 قدماً مربعة (≈978 م²)، الطابق الثاني، إطلالة على البحر والشاطئ وأفق المدينة. 81,333,000 درهم — 7,726.13 درهماً للقدم، ≈83,200 درهماً للمتر.
- وحدة 808 — 4 غرف، سيمبلكس، 7,352 قدماً مربعة (≈683 م²)، الطابق الثامن، إطلالة بحرية. 57,230,250 درهماً — 7,784.31 درهماً للقدم، ≈83,800 درهماً للمتر.
- وحدة 1008 — 4 غرف، سيمبلكس، 6,531.5 قدم مربعة (≈607 م²)، الطابق العاشر، إطلالة بحرية. 52,223,850 درهماً — 7,995.65 درهماً للقدم، ≈86,100 درهماً للمتر.
- وحدة 1204 — 4 غرف، تربلكس، 9,293 قدماً مربعة (≈863 م²)، الطابق الثاني عشر، إطلالة بحرية. 75,500,000 درهم — 8,124.67 درهماً للقدم، ≈87,500 درهماً للمتر.
مجموع الوحدات الخمس 322,322,450 درهماً على مساحة 41,485.5 قدم مربعة (≈3,854 م²). المتوسط المرجّح بالمساحة: 322,322,450 ÷ 41,485.5 = 7,769.52 درهماً للقدم، أي نحو 83,600 درهماً للمتر. وسيط السعر 7,784.31 درهماً، وهو سعر الوحدة 808. والنطاق من 7,200.64 إلى 8,124.67، أي فارق 924.03 درهماً للقدم، بنسبة 12.8% بين الأدنى والأعلى.
لماذا الطابق الثاني أرخص للقدم من العاشر
الوحدة 203 في الطابق الثاني بسعر 7,200.64 درهماً للقدم، والوحدة 1008 في العاشر بسعر 7,995.65، أي أعلى بـ795.01 درهماً أو 11.0%. عاملان يتحركان معاً، ولا علاقة لأي منهما بجودة الوحدة. الأول الارتفاع: في طابق منخفض يقع خط النظر قريباً من المنصة وتنسيق الحدائق، وفي العاشر ينفتح الأفق فوق كل ما أمام المبنى؛ القائمة تكتب «إطلالة بحرية» في السطرين، لكن الإطلالتين ليستا واحدة. والثاني المساحة: 7,782 قدماً مقابل 6,531.5، أي زيادة 1,250.5 قدم بنسبة 19.1%. ضمن النمط الواحد تُسعَّر الوحدة الأكبر عادة بسعر أقل للقدم، لأن المبلغ المطلق يرتفع أسرع من اتساع دائرة المشترين القادرين على دفعه. والنتيجة لافتة: الوحدة 203 أغلى إجمالاً من 1008 بمقدار 3,811,500 درهم، وهي في الوقت نفسه أرخص للقدم.
وحدات السيمبلكس الثلاث تنتظم على المعيارين معاً: 203 (الطابق الثاني، 7,782 قدماً) بسعر 7,200.64، و808 (الطابق الثامن، 7,352) بسعر 7,784.31، و1008 (الطابق العاشر، 6,531.5) بسعر 7,995.65؛ السعر يصعد مع الطابق وينزل مع كل قدم إضافية، والوحدة 808 أعلى من 203 بنسبة 8.1% وتقع تماماً في منتصف النطاق. أما النمط وعدد الواجهات فيكسران القاعدة، ولذلك هي ليست قاعدة للقائمة كلها: الوحدة 206 في الطابق الثاني نفسه وهي الأكبر بين الخمس، ومع ذلك سعرها 7,726.13 درهماً، أي أعلى من 203 بـ525.49 درهماً بنسبة 7.3%، لأنها دوبلكس بثلاث إطلالات مقابل إطلالة بحرية واحدة. وأعلى النطاق 1204، تربلكس في الطابق الثاني عشر وأكبر أيضاً من 1008. الطابق عامل واحد ضمن عوامل.
وحدات Special Availability بلا سعر
في القائمة نفسها ثلاث وحدات مؤشّرة بـSpecial Availability دون رقم: 1201 سوبر بنتهاوس بخمس غرف، 58,476 قدماً مربعة (≈5,433 م²)، الطابق الثاني عشر، 10 مواقف؛ 1202 سكاي بالاس بأربع غرف، 20,107 قدم مربعة (≈1,868 م²)؛ 1206 سوبر بنتهاوس بخمس غرف، 31,740 قدماً مربعة (≈2,949 م²)، 7 مواقف.
غياب السعر في قائمة من هذا المستوى يعني عادة أن الوحدة تُتفاوض عليها بشكل فردي لا وفق سعر جدولي، وأنها قد تكون محجوزة أو تُفتح لمشترٍ بعينه. والحساب يوضح الحجم: 58,476 قدماً بأعلى سعر في نطاقنا (8,124.67) تعطي نحو 475 مليون درهم. هذا حساب لا سعر: الوحدات الفريدة لا تُقيَّم بمدّ سعر القدم، والرقم الفعلي يُطلب من المطوّر. وعشرة مواقف لوحدة واحدة مؤشر آخر على الحجم.
خطة السداد 5/20/10/15/50 بأرقام حقيقية
الجدول: 5% عند الحجز، 20% عند توقيع اتفاقية البيع (SPA)، 10% بعد 6 أشهر، 15% بعد 12 شهراً، 50% عند التسليم. على الوحدة 1008 (52,223,850 درهماً): 2,611,192.50؛ 10,444,770؛ 5,222,385؛ 7,833,577.50؛ 26,111,925 درهماً. وعلى الوحدة 1204 (75,500,000 درهم): 3,775,000؛ 15,100,000؛ 7,550,000؛ 11,325,000؛ 37,750,000 درهم.
ملاحظتان عمليتان. الخطة في جوهرها 50/50: نصف المبلغ موزّع على السنة الأولى، والنصف الآخر يُستحق دفعة واحدة عند الاستلام، أي 37,750,000 درهم في حالة الوحدة 1204؛ فإن كان التمويل المصرفي جزءاً من الخطة فيجب ترتيبه قبل ذلك التاريخ بوقت كافٍ. والثانية: التسليم معلن لعام 2026 بينما تُحتسب المراحل من تاريخ الاتفاقية، فتوقيعها اليوم قد يضغط الجدول بحيث تقع دفعة الشهر الثاني عشر عند موعد التسليم أو بعده. اطلب الجدول بتواريخ تقويمية لا بنسب مئوية.
أورلا مقابل أورلا إنفينيتي وجيران النخلة
البرج الشقيق المجاور، أورلا إنفينيتي، يضم 20 وحدة على أرض بمساحة 16,619 متراً مربعاً بتسليم عام 2028. في الكتالوج وحدة 704: دوبلكس بأربع غرف ومسبح، 8,543 قدماً مربعة (≈794 م²)، الطابق السابع، بسعر 93,450,000 درهم، أي 10,938.39 درهماً للقدم و≈117,700 درهماً للمتر. هذا أعلى بنسبة 34.6% من أعلى سعر في أورلا، وبنسبة 40.8% من المتوسط المرجّح لوحداتنا الخمس.
الفارق مفهوم. الوحدة 704 إعادة بيع: السعر يحدده المالك لا قائمة المطوّر، والمشتري يدخل في عقد قائم لا في خطة سداد جديدة. وعدد الوحدات يختلف بأكثر من أربعة أضعاف: 20 مقابل 89. والأرض أصغر، 16,619 متراً مقابل 29,000، أي العنوان نفسه بصيغة أضيق، ويضاف أفق زمني أطول: تسليم 2028 مقابل 2026. وللمقارنة على الجزيرة نفسها، AVA — 17 وحدة، وحدة واحدة لكل طابق، وأسقف بارتفاع 4 أمتار — تُسعَّر الوحدة 701 بـ11,690.44 درهماً للقدم (75,000,000 درهم مقابل 6,415.5 قدم) والوحدة 201 بـ10,827.32 درهماً (78,000,000 درهم مقابل 7,204 أقدام). صيغة «الطابق الكامل» تقف هي الأخرى فوق نطاق أورلا.
ما الذي يجب التحقق منه قبل الحجز
- سريان السعر وحالة الوحدة. القائمة بتاريخ 13.11.2025، وقد تكون وحدة بعينها قد بيعت أو أُعيد تسعيرها. نؤكد الحالة لدى المطوّر قبل أي حجز.
- تفصيل المساحة. سطور أورلا تعطي المساحة الإجمالية فقط. اطلب الداخلية والتراس والمسبح منفصلة؛ ويوضح ذلك مثال الوحدة 201 في AVA: 7,204 أقدام تنقسم إلى 5,055.7 داخلية و2,148.15 تراساً، وسعر القدم الداخلية رقم مختلف.
- المواقف والتشطيب والأثاث. عدد المواقف مذكور في وحدات Special Availability لا في المسعّرة، والتأثيث بند مكتوب منفصل: وحدة R-20-01 في ذا لانا مذكور صراحة أنها مشطّبة ومؤثثة، ولا وجود لمثل هذه الإشارة في بيانات وحدات أورلا.
- كلفة التشغيل وقواعد التأجير. اسأل عن رسوم الخدمة للقدم في وحدة واسعة الزجاج عالية الأسقف، وعن إلزامية مجمّع التأجير. القوائم تحمل هذه الإشارة فعلاً: وحدات Opus مؤشّرة بـNon-Mandatory، بينما لا تحمل سطور أورلا في بياناتنا أي إشارة.
- التسجيل وحساب الضمان. المشروع رقم 2455 وقطعة الأرض PJCRC17A قابلان للتحقق في السجل، ورسوم التسجيل لدى دائرة الأراضي وأوقود تُدفع فوق السعر. آلية الصفقة لغير المقيم مشروحة في مادتنا عن شراء العقار في دبي للأجانب.
تحفظان بصراحة. التسليم معلن لعام 2026؛ اطلب الربع المحدد وتاريخ الإنجاز التعاقدي في الاتفاقية لا السنة التسويقية. وكل رقم هنا مأخوذ من قائمة أسعار 13 نوفمبر 2025: الأسعار والتوافر والخطة قد تكون تغيّرت، ونتحقق من ذلك عند الطلب. نعمل مباشرة مع المطوّر، ولا نأخذ عمولة من المشتري، ونقتبس الأسعار من القوائم الرسمية. ولا نقدّم توقعات للعائد أو لنمو الأسعار في هذا المشروع؛ بديل التوقع هو الحساب أعلاه القابل للمراجعة. التوافر الحالي على صفحة مشروع أورلا.