Правила для иностранного покупателя в Дубае записаны и проверяемы по первоисточникам: закон 2006 года определяет, где нерезидент вправе владеть freehold, закон 2007 года загоняет деньги дольщиков на эскроу, резолюция 2013 года фиксирует тариф регистрации. Ниже эта рамка на наших прайс-листах: 13 башен OMNIYAT, 217 юнитов, у 28 опубликована цена — от AED 4 170 671 за 82 м² до AED 150 000 000 за пентхаус 1 188 м².
Кто и где может владеть
Закон Дубая № (7) 2006 года ограничивает право собственности гражданами ОАЭ, гражданами стран Залива, полностью принадлежащими им компаниями и публичными акционерными обществами. Статья 4 вводит исключение, на котором держится иностранный рынок: с одобрения Правителя не-граждане ОАЭ могут в определённых зонах получить freehold без ограничения срока либо узуфрукт или аренду на срок не более 99 лет. Зоны перечислены в Регламенте № (3) 2006 года — в исходной редакции их 23, включая Palm Jumeirah и Dubai Marina; позже зоны добавлялись отдельными решениями. Сводного официального списка нет, поэтому круглые числа из брокерских гидов проверить нельзя. Вне designated areas максимум для иностранца — аренда или узуфрукт до 99 лет: срочное право, которое и стоит соответственно.
Внутри зон портал ОАЭ прямо говорит: иностранцы-нерезиденты и экспаты покупают freehold без ограничений, title deed выдаёт Земельный департамент, возрастного ценза нет. Все три района в нашем каталоге Дубая — Palm Jumeirah, Business Bay и Marasi Bay — freehold-зоны: каждый лот покупается в собственность, а не в аренду. Статья 7: реестр «имеет абсолютную доказательственную силу против всех», а данные оспариваются только доказанным подлогом или мошенничеством. Title deed — не доказательство права, а само право.
Сделка по шагам: бронь, SPA, Oqood, title deed
Ни один шаг не требует ВНЖ или местного партнёра.
- Бронирование. Форма брони и первый платёж фиксируют лот, цену и график. По off-plan эти деньги идут на эскроу-счёт проекта, а не на операционный счёт застройщика.
- Договор (SPA). В нём лот, площадь, спецификация, план оплаты и срок сдачи. Застройщика проверяют по реестру Register of Real Estate Developers: по закону № (8) 2007 года без реестра и лицензии он работать не вправе — для этого наши страницы застройщиков.
- Регистрация. Off-plan вносится во временный реестр (Oqood): по закону № (13) 2008 года сделка, не внесённая туда, ничтожна. Готовый лот переоформляется в офисе регистратора (trustee), там же платятся сборы.
- Title deed. По готовому выдаётся на ваше имя при переходе права; по off-plan запись Oqood превращается в title deed после сдачи.
Смета сверху цены
Главная строка — регистрационный сбор DLD: 4% от суммы договора. Статья 3(1) Executive Council Resolution № (30) 2013 года говорит, что сбор «делится поровну между продавцом и покупателем», если стороны не договорились иначе, и страница услуги DLD до сих пор пишет «Seller: 2%» и «Buyer: 2%». На практике рынок переложил все 4% на покупателя — обычай, а не норма, и его стоит проговорить до подписания. Off-plan не дешевле: статья 2 распространяет тариф на готовые, строящиеся и off-plan объекты.
- сбор офиса-регистратора AED 4 000 + НДС при цене от AED 500 000 (ниже — AED 2 000 + НДС);
- выдача title deed AED 250;
- knowledge fee AED 10 и innovation fee AED 10;
- регистрация ипотеки, если она есть, — 0,25% от суммы долга.
Считаем на самом доступном лоте — 1BR в The Opus, 82 м², AED 4 170 671: 4% = AED 166 826,84, фиксированные позиции добавляют около AED 4 500, итого примерно AED 171 300 государственной части. На лоте 206 м² в той же башне за AED 10 872 463 одни только 4% дают AED 434 898,52, а на пентхаусе R-PH за AED 150 000 000 — AED 6 000 000. Property Finder оценивает издержки покупателя в 7–10% сверх цены и подчёркивает главное: банк их не финансирует. Разрыв с нашей арифметикой — в основном агентская комиссия: 2% плюс 5% НДС на неё, рыночный обычай, а не государственный тариф. Мы работаем от прайс-листов застройщика и комиссию с покупателя не берём.
Дальше регулярные платежи. Service charge утверждается по бюджету проекта в RERA и начисляется ассоциацией собственников за квадратный фут; ставку по лоту мы даём из документов, а не «в среднем по городу». Муниципальный сбор на жильё — 5% от годовой арендной стоимости, списывается двенадцатью платежами через счёт DEWA. НДС (5% с 2018 года) жильё в общем случае освобождает, первую поставку резиденции в течение трёх лет после ввода облагает по нулевой ставке, а коммерческую недвижимость — по 5%; поэтому наши 33 офисных лота в LUMENA, LUMENA ALTA и ENARA считаются иначе, чем квартиры.
Покупателю с европейским опытом важна не ставка, а отсутствие привычных строк. В перечне налогов Минфина ОАЭ значатся НДС, корпоративный налог и Domestic Top-up Tax — ежегодного налога на недвижимость и налога на прирост капитала для физлиц в этом перечне нет. Cabinet Decision № 49 от 2023 года добавляет: физлицо попадает под корпоративный налог только при обороте от бизнеса свыше AED 1 000 000 в год, а доход от Real Estate Investment бизнесом не считается «независимо от величины оборота».
Готовое против off-plan: The Opus и ORLA
Юридическая разница — эскроу. Закон № (8) 2007 года обязывает застройщика, продающего off-plan, открыть эскроу-счёт: деньги покупателей и банков лежат на счёте на имя проекта, и взыскание в пользу его кредиторов наложить на них нельзя. Статья 14 удерживает 5% даже после completion certificate и освобождает через год после регистрации юнитов на покупателей.
The Opus by OMNIYAT в Business Bay построен и заселён: зеркальный куб Захи Хадид с криволинейным атриумом, 96 резиденций с меблировкой Zaha Hadid Design, отель ME Dubai в том же здании. Условия готового актива: 10% при бронировании и 90% в течение 14 дней. Все 17 наших лотов с ценой здесь: 1BR от AED 4 170 671 (82 м²) до AED 5 625 200, лот 206 м² за AED 10 872 463, 245 м² за AED 12 507 459 и пентхаус R-PH 1 188 м² за AED 150 000 000 из подборки пентхаусов Дубая.
ORLA на Palm Jumeirah — противоположный профиль: Foster + Partners, участок 29 000 м², 89 резиденций плюс sky palace, 150 м приватного пляжа, сдача в 2026 году. План оплаты: 5% бронь, 20% договор, 10% через 6 месяцев, 15% через 12 месяцев, 50% при сдаче; у The Alba Resort Residences (сдача 2028) — 5/20/10/10/15/40. Отсюда два вывода. Рассрочка откладывает цену, но не сбор: 4% платятся при регистрации в Oqood и от полной суммы договора. И отложенный остаток — валютный риск до сдачи: обязательство дирхамовое, а бюджет у вас, скорее всего, рублёвый.
О «брендовом» аргументе — трезво. Savills насчитал 910 брендовых проектов в мире на конец 2025 года, Дубай первый: 64 завершённых, 87 в пайплайне, премия около 33%. Но разбор AGBI от августа 2026 года по двенадцати стройкам показал рост цены за фут у девяти в среднем менее чем на 4% против +6,5% по городу в июле, а отдельные перепродажи прошли ниже первоначальной цены. Бренд — спецификация и стандарт сервиса, а не доходность.
Golden Visa и оплата из России
Десятилетняя Golden Visa — производная от собственности. Карточка услуги ICP: порог AED 2 000 000, письмо департамента регистрации о владении объектом не дешевле этой суммы, объект «должен быть полностью в собственности инвестора», пошлины AED 300, срок 2 дня. Страница DLD уточняет: порог считается «на момент покупки», виза на 10 лет с продлением, долевая собственность засчитывается при достижении порога в сумме, ипотечный объект проходит по письму банка о выплаченных AED 2 млн, спонсируются супруг(а), дети и родители, оформление AED 9 884,75 и 7–10 рабочих дней. По инструкции ICP off-plan от AED 2 млн тоже подходит, если куплен у одобренного застройщика ОАЭ. Оговорка: портал u.ae до сих пор показывает инвесторам «5 years», тогда как ICP и DLD описывают 10 лет — планируйте по документу, который вам выдадут. Отдельно есть двухлетняя виза инвестора DLD (Taskeen): единоличный собственник подаёт «независимо от стоимости объекта», совладельцу нужна доля от AED 400 000, пошлина AED 10 212,50. Минимальная цена у нас AED 4 170 671 — порог перекрывает любой лот.
Договор, эскроу и сборы DLD — в дирхамах; доллар и рубль рядом с ценой справочные. Крипта цепочку не сокращает: по правилам VARA и Центробанка ОАЭ криптоплатёж конвертируется в дирхамы через лицензированного посредника до регистрации права — принимать оплату в крипте можно, регистрировать право в биткоине нельзя.
Со стороны России отправка стала свободнее: с 8 декабря 2025 года Банк России отменил лимиты на переводы валюты за рубеж, а пресс-релиз от 1 июня 2026 года сохраняет ограничения только для неработающих в России нерезидентов из недружественных стран и юрлиц оттуда. Сложнее принимающая сторона: в феврале 2024 года крупные банки ОАЭ начали закрывать счета граждан России на фоне угрозы вторичных санкций США, а проверяемых данных о практике конкретных банков на 2026 год нет — обещания «сейчас точно откроют» берите как маркетинг. ОАЭ вышли из «серого списка» FATF в феврале 2024 года, следом ЕС исключил страну из списка высокого риска: комплаенс дотошный, а не враждебный, поэтому закладывайте время на подтверждение источника средств.